Spółdzielnie mieszkaniowe

Od 2012 roku parlament i rząd zapowiadają zmiany w ustawodawstwie dotyczącym spółdzielni, w szczególności spółdzielni mieszkaniowych.

 
Prawo spółdzielcze w Parlamencie
 
Obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku była poddawana wielokrotnym poprawkom, w dalszym ciągu jednak nie jest uznawana za odpowiednią. 25.01.2013 została powołana Komisja Nadzwyczajna do spraw rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego (NPS). Do Komisji zostały skierowane trzy projekty zmian do obowiązującej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Autorami projektów są kluby: Platformy Obywatelskiej, Prawa i Sprawiedliwości oraz Sojuszu Lewicy Demokratycznej.
Serwis MamPrawoWiedziec.pl dokonał porównania tych trzech projektów z obowiązującą ustawą. Za najważniejsze uznaliśmy zmiany dotyczące:
 
-przekształcania prawa własności;
 
- kompetencji poszczególnych organów spółdzielni.
 
Na mocy obecnej ustawy członkostwo w spółdzielni przysługuje: założycielom spółdzielni oraz osobom, które złożyły deklarację i zostały przyjęte do spółdzielni. Zmianę w tym przepisie chce wprowadzić jedynie PO, które proponuje, aby członkiem spółdzielni automatycznie zostawała osoba, która nabywa prawo do lokalu. W świetle obecnego prawa można posiadać jedno z trzech praw do lokalu: spółdzielcze prawo lokatorskie; spółdzielcze prawo własności oraz odrębną własność. Możliwe jest nabywanie jedynie dwóch praw do lokalu – spółdzielczego lokatorskiego i odrębnej własności. Stan ten podtrzymują projekty PO i PiS. Odmienną regulację w tej sprawie proponuje SLD, którego projekt przywraca możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
 
Projekty PO i PiS wprowadzają uproszczenie procedury przekształcania prawa lokatorskiego lub własnościowego w odrębną własność. PiS chce całkowitego pominięcia umowy notarialnej przy przekształcaniu prawa do lokalu, natomiast w projekcie PO sporządzenie aktu notarialnego może zostać pominięte, ale tylko w niektórych przypadkach. W propozycji SLD kwestie przekształcania własności reguluje status spółdzielni.
Znaczące zmiany dotyczą także przekształcenia spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Według obecnej ustawy, wspólnota powstaje automatycznie w momencie, w którym ostatni lokal spółdzielni zostaje przekształcony na lokal własnościowy. Wspólnota może też zostać powołana na wniosek członka spółdzielni (zrzeka się on wówczas członkostwa w spółdzielni na rzecz nowo utworzonej wspólnoty). PiS nie wprowadza żadnych zmian do tej regulacji. Z kolei PO proponuje, aby wspólnota powstawała automatycznie w momencie przekształcenia pierwszego lokalu w odrębną własność. Wówczas członkiem spółdzielni staje się nowo powstała wspólnota mieszkaniowa. Regulacja taka wymagałaby jednak ustalenia stosunków prawnych pomiędzy taką wspólnotą a spółdzielnią, do której by należała, czego projekt nie precyzuje. Natomiast projekt SLD wprowadza w tej sprawie jeszcze inną propozycję – wspólnota powstaje automatycznie dopiero wtedy, gdy wszystkie lokale mają wyodrębnioną własność i żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni.
 
PO kładzie szczególny nacisk na wzmocnienie demokratycznych zasad działania spółdzielni, poprzez osłabienie zarządu i zwiększenie kompetencji walnego zgromadzenia. Podobne założenia ma PiS, który proponuje wprowadzenie rejestru członków zarządu i rady nadzorczej, pod kątem długości sprawowania funkcji i jawności wynagrodzeń oraz określenie jasnych kryteriów, kto powinien lub nie powinien ubiegać się o stanowisko w tych organach. W świetle obecnej ustawy wynagrodzenia członków zarządu powinny być ujawniane (na pewno nie mogą być zatajane), ale ustawa jest w tym względzie na tyle nieścisła, że uzyskanie tej informacji przez członków spółdzielni zależy od orzeczenia sądu.
 
Oba kluby (PO i PiS) podtrzymują ustalenie, na mocy którego duże, ponad 500-osobowe spółdzielnie mogą dzielić walne zgromadzenie członków na części, zgodnie z decyzją rady nadzorczej. Postulatem PO i PiS w takim wypadku jest wprowadzenie regulacji, która jasno udziela członkom takich spółdzielni prawo do uczestniczenia we wszystkich częściach walnego zgromadzenia. Odmienne zmiany w tej kwestii chce wprowadzić SLD. Mianowicie, w ich projekcie duże spółdzielnie mogą wybrać sposób sprawowania demokratycznego porządku w spółdzielni. Może to być zarówno podział zgromadzenia na części, jak w obecnej ustawie i projektach PO i PiS, jak i wybranie przedstawicieli i powołanie organu przedstawicielskiego, który byłby upoważniony do głosowania uchwał i decyzji.
 
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych powinna zostać znowelizowana – co do tego zarówno obóz rządzący, jak i partie opozycyjne są zgodne. Przez następne miesiące Komisja Nadzwyczajna będzie próbowała zaopiniować, czy zmiany te powinny iść w kierunku większej wewnętrznej niezależności spółdzielni w duchu wolności zrzeszania się, co zapowiada projekt SLD, czy raczej ograniczania zarządu i rady nadzorczej spółdzielni na rzecz członków, co jest istotą zmian w projektach PiS i PO.